Diviser un bâtiment en appartements destinés à la revente, transmettre un bien à plusieurs héritiers ou valoriser un patrimoine locatif : autant de situations qui imposent une mise en copropriété. Cette opération transforme un immeuble détenu par un propriétaire unique en lots distincts, chacun pouvant être cédé séparément. Elle repose sur des documents précis, des contrôles obligatoires et l’intervention coordonnée du géomètre-expert et du notaire.
En quoi consiste la mise en copropriété
La mise en copropriété consiste à diviser juridiquement un immeuble bâti en lots distincts, chacun composé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Ce régime est encadré par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Dès qu’un immeuble appartient à au moins deux propriétaires et comporte des lots, ce statut s’applique de plein droit : il ne s’agit pas d’un choix, mais d’une conséquence légale de la division.
Concrètement, l’opération intervient le plus souvent lorsqu’un propriétaire unique souhaite vendre un ou plusieurs appartements, lors d’une succession partagée entre plusieurs héritiers ou dans le cadre d’une activité de marchand de biens. Ces unités nouvellement créées donnent alors naissance à un syndicat des copropriétaires, personne morale qui regroupe l’ensemble des propriétaires et qui assure la conservation du bâti ainsi que son administration courante.
Cette démarche ne se limite pas à une déclaration d’intention. Elle exige la rédaction d’un état descriptif de division, l’établissement d’un règlement de copropriété, la réalisation des contrôles réglementaires et la publication des actes au fichier immobilier. Chacune de ces étapes conditionne la validité des cessions futures.
L’état descriptif de division, socle de l’opération
L’état descriptif de division (EDD) est le document qui identifie et numérote chaque lot du futur ensemble. Prévu par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, il décrit l’immeuble dans son ensemble, puis chaque lot : sa localisation, sa consistance (appartement, cave, parking, local commercial) et sa quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.
L’établissement de l’EDD suppose un travail de terrain rigoureux. Le géomètre-expert procède au mesurage de chaque local, relève la configuration réelle des lieux et effectue le calcul des tantièmes selon des critères objectifs : superficie, situation dans le bâtiment, étage ou consistance. Ce calcul détermine ensuite le poids de chaque copropriétaire dans les votes collectifs et sa contribution aux charges. Une grille de tantièmes correctement justifiée facilite ensuite le calcul de la majorité requise pour chaque décision collective. Une erreur de mesurage ou une grille mal justifiée expose les futurs acquéreurs à des contestations durables.
L’EDD établi par un géomètre-expert garantit la concordance entre la réalité du bâti et les unités juridiquement créées. C’est cette concordance qui sécurise chaque transfert de propriété ultérieur : les notaires s’appuient sur ce document pour désigner le bien cédé et l’acquéreur sait précisément ce qu’il achète, parties privatives comme quotes-parts des espaces partagés. Les droits de propriété de chacun sont ainsi délimités sans ambiguïté.
L’esquisse d’étage, spécificité d’Alsace-Moselle
Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, le dossier technique ne se limite pas à l’EDD et au règlement : le droit local applicable au cadastre impose également une esquisse d’étage. Ce document représente la situation du bâti, la distribution des locaux et l’identification des lots ; il permet l’inscription ou la modification de la copropriété au Livre Foncier. L’esquisse comprend généralement :
- Une feuille de tête avec la commune, les références cadastrales et le Livre Foncier concerné.
- Un tableau résumé de l’EDD et l’état des quotes-parts dans la propriété du sol et les parties communes.
- Les plans des niveaux concernés et la désignation des bâtiments, lots, parties communes et annexes.
- Les références utiles en cas d’esquisse modificative.
Le décret du 7 octobre 2009 relatif au Livre Foncier prévoit que l’esquisse nécessaire à l’identification d’un immeuble est dressée par un géomètre et certifiée exacte par le contrôleur du cadastre ; en cas de création ou de modification d’une copropriété, l’esquisse enregistrée par le service du cadastre accompagne la requête destinée au Livre Foncier. Un géomètre-expert implanté en Alsace-Moselle établit ce document selon les exigences locales et veille à ce que chaque numéro porté dans l’EDD corresponde au lot représenté graphiquement sur l’esquisse.
Le règlement de copropriété et les charges
Le règlement de copropriété est le document contractuel qui organise la vie collective une fois l’immeuble divisé. Obligatoire en vertu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il définit la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commercial), délimite les parties privatives et les parties communes, fixe les conditions de jouissance des unes et des autres et établit la ventilation des charges.
Cette ventilation obéit à deux logiques distinctes prévues par l’article 10 du même texte. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux tantièmes. Celles qui découlent des services collectifs et des équipements communs (ascenseur, chauffage collectif) le sont en fonction de l’utilité que ces services présentent pour chaque logement : des locaux en rez-de-chaussée ne contribuent pas aux frais d’ascenseur dans les mêmes proportions qu’un appartement du dernier étage.
En pratique, ce document est rédigé par le notaire ou par un juriste spécialisé, sur la base des pièces techniques fournies par le géomètre-expert : plans, tableaux de tantièmes et grilles de répartition des charges. Une rédaction précise et cohérente avec l’EDD évite les litiges les plus fréquents, ceux qui portent sur les charges et sur l’usage des espaces partagés. Le géomètre-expert établit les tantièmes qui déterminent la répartition des charges entre les futurs acquéreurs.
Le DTG, un contrôle préalable obligatoire
Le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire avant toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans. Cette exigence, issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifiée aux articles L.731-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, a remplacé l’ancien dispositif SRU instauré en décembre 2000. Elle offre aux futurs acquéreurs une vision complète de la situation du bâtiment qu’ils s’apprêtent à gérer collectivement.
Son contenu est encadré. Il comporte :
- Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements collectifs : structure, toiture, façades, réseaux et installations sont examinés visuellement.
- Un point sur la situation du syndicat des copropriétaires : obligations légales et réglementaires au regard du Code de la construction et de l’habitation.
- Une analyse des améliorations possibles : gestion courante et patrimoniale du bâtiment, pistes d’entretien ou de rénovation.
- Une évaluation énergétique : le DPE collectif ou l’audit énergétique mesure les consommations globales de l’édifice.
- Une évaluation sommaire du coût des travaux : liste des interventions nécessaires à la conservation de l’ouvrage, avec une estimation portant notamment sur les dix prochaines années.
Ce document est présenté à la première assemblée des copropriétaires, qui se prononce sur les suites à donner. Ses conclusions techniques servent alors de base aux premières décisions d’entretien votées collectivement. Au-delà de l’obligation légale, ce contrôle constitue un outil de transparence : les acquéreurs connaissent la situation réelle du bâti et les travaux prévisibles avant de s’engager. Pour comprendre comment ce contrôle se prolonge ensuite dans la vie collective, notamment avec le plan pluriannuel de travaux, consultez notre article dédié aux DTG et PPT des copropriétés.
Les diagnostics immobiliers exigés pour vendre les lots
La cession de chaque unité issue de l’opération déclenche ses propres obligations. La mise en copropriété prépare les cessions, mais chaque transaction doit être accompagnée d’un dossier de diagnostics propre au bien vendu, distinct du contrôle global du bâtiment.
Plusieurs contrôles techniques sont systématiquement requis ou fréquemment applicables :
- Le mesurage loi Carrez : le texte du 18 décembre 1996 impose de mentionner la superficie privative du lot dans tout avant-contrat et acte de vente, sous peine de nullité ou de réduction du prix en cas d’écart supérieur à 5 %.
- Le diagnostic de performance énergétique : le DPE informe l’acquéreur sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du logement.
- Le repérage amiante : il concerne les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; les parties communes font quant à elles l’objet d’un dossier technique amiante (DTA) tenu à disposition des occupants.
- Le constat de risque d’exposition au plomb : ce document (CREP) est exigé pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, période où les peintures au plomb étaient courantes.
- Les contrôles des installations de gaz et d’électricité : ils s’appliquent aux installations intérieures de plus de quinze ans.
Le géomètre-expert en immobilier intervient notamment sur le mesurage Carrez, dont la fiabilité conditionne la sécurité juridique de la transaction. Les professionnels immobiliers chargés de la commercialisation s’appuient également sur ces éléments pour renseigner les candidats acquéreurs de manière fiable. Anticiper ces diagnostics en amont de la commercialisation évite les blocages au moment de la signature chez le notaire.
Le rôle du notaire et la publication au fichier immobilier
La mise en copropriété n’est opposable aux tiers qu’après publication des actes au fichier immobilier. L’EDD et le règlement de copropriété sont reçus par le notaire sous forme d’acte authentique, puis publiés au service de la publicité foncière (l’ancienne conservation des hypothèques). Cette étape inscrit officiellement l’opération : chaque unité obtient une existence juridique propre et peut dès lors être vendue, hypothéquée ou transmise individuellement en pleine propriété. Cette publication conditionne la sécurité des cessions à venir. En Alsace-Moselle, cette publicité foncière repose sur le Livre Foncier institué par la loi du 1er juin 1924 et non sur le fichier immobilier des autres départements : le notaire intervient dans la chaîne d’inscription au Livre Foncier, en lien avec les pièces techniques établies par le géomètre-expert.
Le notaire joue un rôle central à ce stade. Il vérifie la cohérence des pièces entre elles ainsi que la situation hypothécaire du bien. Il s’assure également qu’aucun obstacle légal ni aucune autorisation manquante ne s’oppose au projet : l’article L.126-17 du Code de la construction et de l’habitation interdit notamment de diviser les immeubles frappés d’un arrêté de péril ou d’insalubrité ou déclarés indignes. Un bâtiment dégradé doit donc être remis en conformité avant toute création de lots. Dans certaines zones délimitées par la commune, une autorisation préalable peut en outre être exigée avant de scinder le bâti.
Les notaires exploitent ensuite les documents du géomètre-expert pour rédiger les actes de vente. Toute modification ultérieure (fusion ou scission de lots, changement de destination) suppose un modificatif de l’EDD, lui aussi publié au fichier immobilier. La chaîne documentaire doit rester cohérente sur toute la vie de la copropriété.
La première assemblée des copropriétaires et la gestion collective
La naissance effective de la copropriété se concrétise lors de la première assemblée, réunie dès que le bien ne relève plus d’un propriétaire unique. Cette réunion fondatrice remplit plusieurs missions : elle désigne le syndic chargé d’administrer l’ensemble, vote le budget prévisionnel, prend connaissance du DTG et se prononce sur les interventions éventuellement identifiées. Chaque décision requiert une majorité adaptée à son importance.
Le choix du syndic mérite une attention particulière. Syndic professionnel ou syndic bénévole choisi parmi les copropriétaires, il devient le représentant légal du syndicat : il exécute les décisions votées, tient la comptabilité, souscrit l’assurance du bâtiment et veille à l’entretien des espaces communs. Dans les ensembles récents issus d’une division, le premier syndic est souvent désigné provisoirement dans les actes constitutifs, avant confirmation ou remplacement lors de la première réunion collective.
Une question revient régulièrement chez les propriétaires qui préparent ce type de projet : faut-il tout céder ou conserver une partie des logements ? La réponse dépend de la stratégie patrimoniale, mais elle influence l’organisation collective à venir. Un copropriétaire qui conserve la majorité des quotes-parts garde un poids déterminant dans les votes, ce que les acheteurs minoritaires doivent connaître avant de s’engager. La législation encadre d’ailleurs ces situations pour protéger l’équilibre des décisions collectives et les droits de chacun.
Quand la mise en copropriété n’est pas la bonne solution
Ce régime n’est pas adapté à toutes les configurations et d’autres cadres juridiques existent. Identifier le bon montage en amont évite des opérations coûteuses à défaire.
Trois situations justifient d’écarter ou de différer cette démarche :
- Les ensembles immobiliers complexes : lorsque plusieurs bâtiments autonomes coexistent avec des usages très hétérogènes (commerces, bureaux, logements, parkings publics), la division en volumes, qui superpose des propriétés distinctes sans parties communes, peut se révéler plus pertinente.
- Les immeubles frappés d’un arrêté de péril ou d’insalubrité : leur partage est interdit tant que les désordres ne sont pas levés ; une remise en conformité constitue alors le préalable obligatoire.
- Les projets de détention familiale unifiée : lorsque les héritiers ou associés souhaitent gérer le bien ensemble sans vendre, une société civile immobilière peut suffire, sans division ni organisation collective.
Le géomètre-expert analyse la configuration du bâti et le projet envisagé avant de recommander le régime adapté. Cette analyse préalable, souvent négligée, conditionne pourtant la simplicité de gestion pour les décennies à venir. Elle peut aussi révéler qu’une autorisation d’urbanisme est nécessaire, par exemple en cas de changement de destination de certains locaux.
Questions fréquentes des propriétaires
La mise en copropriété est-elle obligatoire pour vendre un appartement ?
Oui, céder un appartement dans un immeuble détenu par un propriétaire unique impose une mise en copropriété préalable. Dès que deux propriétaires détiennent des lots distincts dans le même bâtiment, le statut du 10 juillet 1965 s’applique automatiquement. Les documents fondateurs doivent donc être établis et publiés avant la première cession.
Quel diagnostic est obligatoire avant de mettre un bâtiment en copropriété ?
Le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire pour tout bâtiment de plus de dix ans. Prévu par les articles L.731-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, il analyse les parties communes, la performance énergétique et évalue les interventions nécessaires. Il remplace l’ancien dispositif issu de la législation SRU et il est présenté aux copropriétaires réunis pour la première fois.
Qui rédige l’état descriptif de division ?
L’EDD est établi sur la base des mesurages et plans du géomètre-expert, puis reçu en la forme authentique par le notaire. Le géomètre-expert relève la configuration réelle des lieux, identifie chaque local et établit la grille de répartition entre les futurs propriétaires. Le notaire authentifie le document et le publie au service de la publicité foncière pour le rendre opposable aux tiers.
Peut-on mettre en copropriété un immeuble ancien ou dégradé ?
Un bâtiment ancien peut parfaitement être divisé, mais pas un édifice frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité. L’article L.126-17 du Code de la construction et de l’habitation interdit ce type d’opération pour les biens déclarés insalubres ou dangereux tant que les désordres subsistent. Pour un bâti ancien bien entretenu, le DTG permet précisément d’objectiver la situation avant l’opération.
Quel est le rôle du notaire dans la mise en copropriété ?
Le notaire authentifie les documents fondateurs de la copropriété, puis les publie au service de la publicité foncière. Il vérifie la situation hypothécaire, l’absence d’obstacle légal et la cohérence des pièces entre elles. C’est également lui qui rédige ensuite les actes de vente en s’appuyant sur ces éléments fondateurs.
Quand se tient la première assemblée des copropriétaires ?
La première assemblée des copropriétaires se réunit dès que l’immeuble compte au moins deux propriétaires, c’est-à-dire après la première vente. Elle désigne ou confirme le syndic, vote le budget prévisionnel, prend connaissance du DTG et se prononce sur les interventions identifiées. Elle marque le début de la gestion collective.
Quelle particularité pour une mise en copropriété en Alsace-Moselle ?
Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, le dossier comporte une pièce supplémentaire : l’esquisse d’étage, document technique issu du droit local qui identifie les lots auprès du cadastre et du Livre Foncier. L’inscription de la copropriété s’effectue au Livre Foncier et non au fichier immobilier classique. L’esquisse est dressée par un géomètre et certifiée exacte par le contrôleur du cadastre, ce qui impose une cohérence stricte entre l’EDD, le règlement et les plans.
Lancer votre projet : par où commencer
La mise en copropriété s’appuie sur une chaîne documentaire précise, du mesurage initial jusqu’à la publicité foncière, chaque étape conditionnant la validité des transactions futures et la sérénité de la gestion collective. Consulter un géomètre-expert dès l’amont du projet permet de vérifier la faisabilité de l’opération, de préparer les pièces attendues par les notaires et d’engager la démarche sur des bases juridiquement solides.